Mérule pleureuse et achat d’une maison au Québec : les limites de l’inspection préachat

La mérule pleureuse (Serpula lacrymans) est un champignon lignivore : elle se nourrit du bois d’un bâtiment et lui fait perdre ses propriétés structurantes, selon la fiche que le gouvernement du Québec consacre au problème. L’APCHQ la surnomme le « cancer des maisons », et l’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC) rappelle qu’une contamination avancée peut obliger à démolir une maison. Pour un acheteur québécois, la question de la mérule se pose au moment de la transaction : ce que l’inspection permet de voir, ce qu’elle laisse dans l’ombre et ce que la loi attend de lui.

Ce que couvre l’inspection préachat au Québec

Le gouvernement du Québec présente l’inspection comme une responsabilité de l’acheteur. Sa page sur la mérule demande aux futurs propriétaires de faire inspecter la maison et de donner suite, avant de conclure la transaction, aux recommandations du rapport sur les expertises liées aux moisissures et aux infiltrations d’eau.

L’exercice consiste à apprécier l’état du bâtiment. Les cabinets le décrivent souvent sous l’angle de la décision d’achat : la page d’Inspections Nicolas Landry consacrée à une inspection préachat à Granby la présente comme un moyen de se rassurer sur le bâtiment, de négocier le prix ou de se retirer. Ce cabinet, membre de l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ), dessert l’Estrie et la Montérégie.

Le cadre va se resserrer. À partir du 1er octobre 2027, les inspecteurs en bâtiments d’habitation qui font des inspections en vue d’une transaction immobilière devront détenir un certificat délivré par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) et respecter la norme BNQ 3009-500, qui encadre pour le bâtiment d’habitation les pratiques d’inspection en vue d’une transaction immobilière. Le certificat de catégorie 1 couvrira les bâtiments d’habitation d’une à six unités privées, comme une maison, un duplex ou un petit immeuble à logements.

Les conditions de développement de la mérule pleureuse

Selon l’ACQC, la mérule pleureuse a besoin de bois chargé d’eau ou d’humidité, de peu de lumière, d’une ventilation insuffisante et d’une température comprise entre 5 °C et 26 °C. Le gouvernement ajoute qu’elle se développe dans les bâtiments mal entretenus, non conformes aux normes de construction ou exposés aux infiltrations d’eau : bris d’une conduite, fuite par le toit, problème de fondation. Santé Canada cite aussi l’eau qui s’infiltre par les fissures des fondations et les inondations liées à la fonte des neiges. Un terrain mal drainé autour de la maison expose davantage les fondations à ces apports d’eau.

La même présence d’eau favorise les moisissures, que l’INSPQ associe aux conditions de prolifération de la mérule. Québec.ca relie ces moisissures à des problèmes de santé comme la congestion nasale, la toux ou la respiration sifflante. Une odeur de moisi persistante au sous-sol mérite donc l’attention de l’acheteur, même sans contamination visible.

Ces conditions décrivent des endroits qu’un visiteur ne voit pas. Vides sanitaires, sous-planchers de sous-sol et cavités derrière un revêtement de finition réunissent l’obscurité, l’air immobile et le bois humide. La fiche gouvernementale insiste sur l’inspection régulière du vide sanitaire et sur le fait de garder les structures de bois hors de contact avec la terre ou le sol.

Au début de son développement, Serpula lacrymans forme un mycélium filamenteux et ouateux. Quand le milieu lui devient défavorable, elle prend la forme d’une crêpe orangée qui produit des spores, décrit l’ACQC. L’inspecteur ne la voit donc que si elle a atteint une surface accessible. Il s’appuie surtout sur des signes indirects de la présence d’humidité : traces d’eau sur une fondation, taux d’humidité élevé mesuré dans le bois, isolant détrempé, bois qui se fragmente en petits cubes (la pourriture cubique décrite par l’Institut national de santé publique du Québec), ventilation bouchée.

Un dossier judiciaire qui montre le délai de découverte

Le blogue de SOQUIJ a résumé en 2016 l’affaire Magnan c. Veillette. Les acheteurs d’une maison construite 30 ans plus tôt ont subi, à la fonte des neiges de l’année suivante, une infiltration d’eau au sous-sol. L’entreprise de nettoyage appelée pour assécher le plancher a trouvé de la mérule à plusieurs endroits du sous-plancher. Les travaux ont compris la démolition du faux plancher, un traitement antifongique de la dalle de béton et le coulage d’une nouvelle dalle par-dessus.

Dans ce dossier, la mérule s’est révélée après un dégât d’eau, sous une finition, dans une zone qu’une visite d’achat n’ouvre pas. SOQUIJ ne recensait alors que deux causes de mérule devant les tribunaux québécois, l’une en vices cachés, l’autre sur l’obligation de délivrance du vendeur.

Vice caché ou vice apparent : ce que prévoit le Code civil

L’article 1726 du Code civil du Québec oblige le vendeur à garantir que le bien est exempt de vices cachés. Il exclut le vice apparent, défini comme celui qu’un acheteur prudent et diligent peut constater sans recourir à un expert. Selon les circonstances, un rapport d’inspection qui signale des traces d’infiltration ou de moisissure, resté sans suite, peut compliquer un recours ultérieur.

L’article 1739 impose aussi à l’acheteur qui découvre un vice de le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable. Lorsque le vice apparaît graduellement, ce délai court à partir du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Pour une mérule qui progresse sous les planchers, cette règle incite à documenter et à écrire au vendeur dès les premiers signes.

Après un doute : investigation, décontamination et rénovation

Quand l’inspection relève un risque, la suite relève d’une expertise distincte. Le Bureau de normalisation du Québec (BNQ) a publié la norme BNQ 3009-610 sur la contamination des habitations par la mérule, avec l’investigation et la réhabilitation du bâtiment, téléchargeable gratuitement. Les deux normes du BNQ se complètent : la norme 3009-500 encadre l’inspection préachat, la norme 3009-610 le diagnostic et la réhabilitation d’une maison atteinte. La démarche se fait en deux temps. L’investigation confirme la présence de la mérule, mesure l’étendue de la contamination et des dommages, cherche les causes et débouche sur un protocole de décontamination qui précise les méthodes de traitement pour retirer le champignon. Viennent ensuite les travaux de décontamination et la remise en état du bâtiment contaminé.

Pour ces travaux, le gouvernement recommande aux propriétaires de choisir des intervenants qui détiennent les licences et assurances requises et qui sont membres d’un regroupement, d’une corporation ou d’un ordre de professionnels. Pour prévenir le développement de la mérule et limiter les risques de contamination, ses consignes rejoignent les bonnes pratiques de rénovation et de construction : bâtiment bien ventilé, sources d’infiltration réparées, attention aux endroits où le taux d’humidité peut monter, entreprise titulaire d’une licence pour les travaux. Une isolation refaite dans un vide sanitaire sans traitement de la source d’humidité laisse en place les conditions dont la mérule a besoin, tout comme des matériaux de bois posés en contact avec les sols humides.